Il Tirreno - Casa cara casa. Il dossier dell'ufficio studi gabetti.

• by Formazione
  
• 27.apr.2012

di Mauro Zucchelli w LIVORNO Non sorride il mattone livornese, neanche un po': ma proprio per questo, al contrario, sembra aumentare la possibilità di mettere a segno qualche buon colpo, visto che ormai se ci si accontenta di piccoli appartamenti in zone poco appetibili e in condizioni così così possono bastare anche 100mila euro, cioè non molto di più di quel che in un passato mica poi remoto era indispensabile per un buon garage. Sta di fatto però che le compravendite sono in diminuzione secca: a Livorno città, a giudicare dai dati dell'Agenzia del Territorio, quelle per abitazioni sono state 910 nella seconda metà dello scorso anno: in tutto 1.812 compravendite nell'arco dei dodici mesi del 2011. Da tradurre come uno scossone in negativo: giù del 13,8% a paragone di quel che è avvenuto l'anno precedente. A dar retta a quanto viene riferito da chi lavora nel settore, a frenare gli affari c'è sì la crisi economica che terremota i bilanci e le aspettative di tante famiglie. Ma quest'ingranaggio principale ha anche altre due "zeppe" che gli impediscono di girare anche per chi comunque conserva una certa disponibilità economica: 1) c'è un giro di vite che stringe i cordoni della borsa da parte delle banche nell'erogazione del credito; 2) in buona parte dei casi una famiglia vende la propria abitazione per acquistarne un'altra più bella o anche solo più grande perché magari sono nati i figli. Ma siccome è difficile vendere, cresce il timore di trovarsi sulla schiena il peso della nuova casa senza esser riusciti a vendere quella in cui si è abitato finora… Stavolta è l'ufficio studi di Gabetti, uno dei principali operatori del settore, a fare la radiografia della situazione. Lo fa mettendo l'accento su tre parametri-chiave che misurano la "febbre" del mattone nella nostra città. Il primo, le quotazioni immobiliari: sono «in flessione del 5% nel secondo semestre del 2011». Il secondo, la differenza media fra prezzo che il venditore vorrebbe ricavare e quello effettivo di vendita: adesso qui da noi è nell'ordine «del 10%». Il terzo, il tempo di attesa per vendere una proprietà immobiliare: in media «sono di circa 4-6 mesi», secondo l'équipe di Gabetti. «Le compravendite realizzate nella seconda metà dello scorso anno – sottolinea Andrea Poggianti, area manager di Professionecasa Toscana – hanno riguardato prevalentemente prime abitazioni, con budget tra i 180 e i 200mila euro. Le zone più richieste? Quelle della parte sud, poi Coteto, La Rosa e Ospedale». Basta prendere il borsino che lo stesso ufficio studi Gabetti aveva messo nero su bianco nella seconda metà di agosto per accorgersi cos’è cambiato in dettaglio nella quotazione quartiere per quartiere fra il primo e il secondo semestre dello scorso anno. Tanto per non tirarla in lungo, il primo elemento che salta agli occhi è il fatto che su 87 indicazioni di prezzo di riferimento non ce n’è nemmeno una che porti il segno “più”. Nell’opinione del report firmato Gabetti non esiste tipologia che abbia visto aumentare la propria quotazione. Al tempo stesso, se i prezzi scendono non lo fanno dappertutto nella misura analoga e con la stessa velocità. Per dirne una: nessuno dei sei indicatori relativi a Antignano si è mosso all’ingiù, idem a Banditella. Così come nella fascia denominata “Livorno mare” che è identificabile come Ardenza Mare. È sul lungomare che i prezzi «arrivano fino a 7.000 euro al metro quadro per particolari soluzioni come le villette con vista mare». Invece in un’altra zona di pregio com’è Montenero, con quotazioni che raggiungono anche i 3.600 euro al metro quadro, il borsino arretra su tutta la linea di 100 euro al metro quadro (con l’unica eccezione degli immobili più economici da ristrutturare, la cui quotazione va giù di 200 euro al metro quadro). A veder scivolare verso il basso le quotazioni sono soprattutto le abitazioni della fascia media o medio-bassa: giù di 300-400 euro al metro quadro nella fascia della periferia storica fra Ospedale e Coteto (eppure a Colline i prezzi mantengono lo stesso identico standard del semestre precedente). A La Rosa l’andamento è quasi double face: giù di appena 100 euro al metro quadro le quotazioni per gli appartmenti di tipo medio, mentre è ben più elevata (fra 200 e 400 euro) la diminuzione per gli immobili più economici. Vale la pena di ricordare però che il calo più rilevante è su tutt’altro fronte: riguarda le realtà più chic in zona stadio che da un semestre all’altro vedono scendere anch di 800-900 euro al metro quadro le cifre medie fornite dall’ufficio studi Gabetti. Nelle zone del Centro storico (Garibaldi, Magenta, via Grande e la zona Mercato), con «prezzi vanno da 1.700 a 2.600 euro al mq» sono in crescita gli acquisti di immobili da parte di stranieri. «Stabile»: questo l’aggettivo utilizzato per definire l’andamento degli affitti: per un bilocale in zona centrale – dice il report – si spendono 550 euro al mese, 750 per i trilocali. È una soluzione che trova un aumento di richieste: soprattutto da parte di «giovani e giovani coppie, che non riescono ad accedere al credito». Per le giovani coppie che invece vogliono ad ogni costo farcela ad avere una casa propria, la scelta casca sempre più spesso su «zone più periferiche, come Sorgenti, Colline, Scopaia e Fabbricotti (prezzo medio 2.100 euro al mq)», ma bisogna avere alle spalle i genitori in grado di reggere il colpo.

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